Avete mai sentito dire, di solito con una certa soddisfazione: “Ho comprato una casa, la metto in affitto, così almeno ho una rendita sicura.”
Sicura.
È una parola che chi affitta un immobile desidera intensamente e la crede vera, come se il contratto di locazione fosse una specie di rendita certa e garantita dallo Stato, un meccanismo automatico che produce reddito con la stessa affidabilità con cui sorge il sole ogni mattina.
Per un po’ di tempo magari accade anche, l’inquilino paga, il proprietario incassa, nessuno si lamenta.
Poi cambia qualcosa, perché di certo c’è solo il cambiamento a questo mondo. Cambia la vita dell’inquilino, cambia il lavoro, cambia la situazione economica.
E quel bonifico mensile che arrivava puntuale come un orologio svizzero, un mese non arriva, il mese dopo nemmeno e quello dopo ancora il film si ripete. A seguito di un primo sollecito bonario quello che risponde è una telefonata imbarazzante, una promessa vaga di mettersi presto in pari.
IL PROBLEMA NON È IL CATTIVO INQUILINO, È CHE IL RISCHIO ZERO NON ESISTE
Siamo onesti, la maggioranza degli inquilini è in buona fede. Non smette di pagare per capriccio ma perché succede qualcosa che non aveva previsto, e gli dispiace, se ne vergogna pure, ma non può agire diversamente: un licenziamento, una malattia, una separazione, una crisi improvvisa non sono fatti remoti nell’esistenza delle persone.
Questo però, dal punto di vista del proprietario, cambia poco, perché non è consolante né risolutivo e fa dell’affitto tutt’altro che una rendita sicura.
Finisce che i problemi del tuo inquilino diventano i tuoi problemi, anche se, ovviamente, non c’entri nulla, anche se il contratto è fatto bene, anche se ti sei sempre occupato della manutenzione e degli interventi.
Il quadro, purtroppo, non è confortante: recuperare i canoni non pagati in Italia è un percorso lungo, costoso e spesso frustrante. Si parla di procedure di sfratto che possono durare mesi, più probabilmente anni. Di spese legali che si sommano ai mancati incassi. Di udienze, rinvii, attese e di tutto l’iter legale che preferiresti non conoscere.
Nel frattempo, il mutuo sull’immobile che hai acceso non si è fermato perché l’inquilino non ti ha versato il canone, e le spese condominiali neanche. La serenità se ne è già andata da un pezzo e il tuo buon investimento ti fa venire l’ulcera.
L’EQUIVOCO DELLA “RENDITA SICURA”
Possedere un immobile e metterlo a reddito è di per sé una scelta intelligente, per molti è la principale forma di integrazione del reddito o di costruzione del patrimonio nel tempo, non c’è nulla di sbagliato in questo ragionamento e non va esclusa a priori nella pianificazione delle tue entrate.
Il problema non è la scelta ma la convinzione implicita che viene con essa: che una volta firmato il contratto con l’inquilino sia tutto risolto. Non è così.
Il contratto d’affitto stabilisce e tutela i diritti dei contraenti. Non garantisce che vengano rispettati spontaneamente, né che farli rispettare sia semplice o economico.
Come per molti altri aspetti della vita, c’è una differenza non tanto sottile tra l’avere ragione e il riuscire a farla valere, e quella differenza finisce per logorare tempo, denaro e nervi.
Comunque, anche se può sembrare un vicolo cieco, in realtà c’è una soluzione.
COSA PUOI FARE CON LA POLIZZA TUTELAFFITTO
TutelAffitto è la polizza pensata per chi concede in locazione il proprio immobile: prima casa, seconda casa, anche stagionale, e si può utilizzare anche per uffici, negozi e altri locali commerciali.
Il meccanismo è semplice nella sua logica: la polizza viene pagata dall’inquilino e garantisce al proprietario due vantaggi fondamentali.
Il primo vantaggio è l’assistenza legale completa per tutte le controversie legate alla locazione: dallo sfratto per morosità alle dispute sulla restituzione della cauzione, dalle sublocazioni non autorizzate a qualsiasi contenzioso che possa nascere dal contratto di affitto. Avvocato di fiducia, consulenti, periti: tutto coperto.
Il secondo è un indennizzo per i canoni insoluti non recuperati. Ovvero: anche se alla fine il recupero non va a buon fine, non si rimane con il danno economico pieno in tasca.
In pratica, TutelAffitto trasforma uno dei rischi più concreti per chi affitta, il mancato pagamento e il contenzioso legale che ne consegue, in un costo certo, piccolo e pianificabile.
È la stessa logica su cui si regge il concetto delle assicurazioni in generale: non si elimina il rischio perché non è possibile a priori, ma si evita che diventi economicamente insostenibile.
CHI DOVREBBE VALUTARE LA POLIZZA TUTELAFFITTO?
La risposta breve è: chiunque abbia un immobile già affittato o che intende affittare.
C’è però una risposta più precisa che riguarda in modo particolare chi affitta a privati con contratti residenziali, dove la variabile umana è sempre presente e imprevedibile.
Chi dipende in modo significativo dall’affitto come fonte di reddito o per sostenere un mutuo; chi ha già vissuto un’esperienza di morosità o conosce qualcuno che l’ha vissuta; chi ha un immobile commerciale affittato e sa quanto può essere complessa e costosa una controversia con un conduttore; chi semplicemente preferisce sapere che, se gli eventi si complicano, non sarà solo.
FACCIAMO I CONTI: QUANDO IL DANNO DIVENTA UN NUMERO
Proviamo a costruire uno scenario reale, perché i ragionamenti astratti sono più difficili da visualizzare.
Supponiamo che tu stia affittando un appartamento a 800 euro al mese.
Un inquilino smette di pagare dopo il primo anno. Passano due mesi senza che ti venga versato il canone pattuito. A quel punto hai già perso 1.600 euro e la legge ti permette di avviare la procedura di sfratto per morosità. Bene, la avvii. Solo che la procedura ha i suoi tempi.
Tra l’udienza di convalida, i rinvii tecnici, il termine assegnato dal giudice per liberare l’immobile e l’effettivo rilascio, possono facilmente trascorrere sei, otto, anche dodici mesi. Nel frattempo, l’affitto continua a non arrivare. Tiriamo una riga e facciamo la somma: sei mesi di canoni non incassati corrispondono a 4.800 euro di mancato reddito. Otto mesi, 6.400 euro.
A queste cifre aggiungiamo le spese legali: l’avvocato per la procedura di sfratto, le notifiche, il contributo unificato per il deposito della causa in tribunale, eventuali udienze aggiuntive. Una stima prudente si aggira tra i 2.000 e i 4.000 euro, ma può superarli.
Il totale, in uno scenario abbastanza comune, oscilla tra gli 8.000 e i 10.000 euro, a volte di più, senza che il proprietario abbia fatto nulla di sbagliato e, soprattutto, senza che si possa, a quel punto, appellare ad altro o accelerare i tempi.
Considera adesso che una polizza di tutela legale per locazioni costa, indicativamente, qualche centinaio di euro per l’intera durata del contratto, pagata peraltro dall’inquilino al momento della firma.
Non è un calcolo difficile: cosa conviene?
COME FUNZIONA?
Una polizza di tutela legale per locazioni ha una logica che vale la pena capire bene, perché è diversa da come si immagina di solito.
Il primo elemento che sorprende è chi la paga: non il proprietario ma l’inquilino, al momento della firma del contratto di locazione o in occasione di un rinnovo. È una copertura stipulata a favore del proprietario, ma il costo è in capo a chi prende in affitto l’immobile. Per il proprietario, in questo schema, il costo diretto è nullo.
Il secondo elemento riguarda cosa copre esattamente: non si tratta solo dello sfratto per morosità, che è l’ipotesi più conosciuta e frequente. Le coperture si estendono a tutto l’arco di situazioni che possono nascere da un contratto di locazione: controversie sulla restituzione della cauzione, danni all’immobile compiuti dal conduttore, sublocazioni non autorizzate, difesa del proprietario in sede penale per fatti connessi alla proprietà dell’immobile. In pratica, ogni contenzioso che può nascere dal rapporto locativo è potenzialmente coperto.
Il terzo elemento riguarda il meccanismo dei canoni insoluti. Nella versione base, la polizza copre le spese legali. Con l’estensione dedicata alle perdite pecuniarie, copre anche un indennizzo forfetario per i canoni non pagati e non recuperati: fino a sei mensilità del canone indicato in contratto, estendibili a nove o dodici con un’opzione aggiuntiva. Un dettaglio non trascurabile, perché significa che anche nel caso peggiore, quello in cui il recupero non vada a buon fine, il proprietario non rimane con il danno economico pieno a sue spese.
Il quarto elemento, forse il meno noto, è la libertà di scelta del professionista. Il proprietario può scegliere il proprio avvocato di fiducia, purché abbia studio nel distretto della Corte d’Appello competente. La compagnia assicurativa non impone nessun legale di propria designazione, non valuta l’opportunità della causa né le probabilità di successo: si limita a garantire il pagamento delle spese. Questo significa che il proprietario mantiene il pieno controllo delle iniziative legali da intraprendere.
C’è però un aspetto operativo importante da sapere, e riguarda i tempi: la polizza deve essere sottoscritta contestualmente al contratto di affitto, o comunque entro dieci giorni dalla firma. Non è uno strumento che si può attivare dopo, quando il problema è già emerso. Vale il principio, ormai noto, che l’ombrello si compra prima che inizi a piovere.
Ed esiste un periodo di carenza di 120 giorni: la copertura per morosità opera solo per inadempienze sorte dopo questo periodo dal perfezionamento della polizza, e le azioni giudiziali devono essere avviate entro 120 giorni dal primo inadempimento utile. Non è una clausola capziosa, è semplicemente il modo in cui il sistema assicurativo distingue un rischio futuro da un problema già esistente. Conoscerla in anticipo permette di agire nei tempi giusti e non perdere la copertura per ragioni burocratiche.
Uno strumento pensato bene, che funziona, a patto di attivarlo nel momento giusto e di conoscerne i meccanismi fondamentali prima che servano davvero.
CAMBIARE PUNTO DI VISTA
In Italia siamo abituati a pensare all’immobile come al bene rifugio per eccellenza: solido, concreto, tangibile, resistente alle crisi, tramandabile.
In gran parte è vero.
Ma anche il bene più solido espone a rischi, se non è gestito con la stessa oculatezza che riserviamo ad altri aspetti della nostra vita finanziaria. Assicurare la casa contro i danni fisici è considerato ovvio; assicurarsi contro i rischi legali e finanziari che nascono dall’affittarla è un concetto ancora poco diffuso, che invece è opportuno conoscere e prendere in seria considerazione.
Il rischio c’è ed è evidente. La domanda si sposta su un altro piano: se si preferisce gestirlo in anticipo cautelandosi, o se si sceglie di affrontarlo quando è già diventato un problema, sperando che capiti sempre a qualcun altro.
La seconda opzione, come abbiamo visto, è più cara di qualche grandezza.
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